CAPEX, ce mot qu’on maltraite!

Tous les CAPEX ne se valent pas : ce que chaque Hotel Asset Manager doit savoir pour maximiser la valeur de son actif. J'ai vu beaucoup de modèles d’investissement avec UNE seule ligne "CAPEX"… comme si un hôtel était un entrepôt logistique.

Pourquoi certaines projections hôtelières sont (souvent) fausses dès la cellule Excel n°47(ex)?

Parce que : un hôtel vit, évolue, subit l’usure, change de positionnement, suit un cycle. réclame régulièrement des investissements. Mais tous les CAPEX ne jouent pas le même rôle dans la création de valeur. Et tout asset manager qui se respecte devrait savoir que "CAPEX" est un mot générique qui cache trois réalités très différentes.

Pourtant, dans certains comités d’investissement ou les discussions avec les propriétaires, on continue trop souvent à parler de CAPEX comme d’un bloc homogène. C’est une erreur stratégique.

Trois types de CAPEX, trois leviers différents IMPORTANT

En tant qu’Hôtel Asset Manager, distinguer les types de dépenses d’investissement est essentiel pour piloter intelligemment la performance d’un hôtel à court, moyen et long terme:

Routine CAPEX Les investissements « d’entretien » : peinture, plomberie, remplacement de mobilier usé. Objectif : préserver le standard opérationnel. Risque si ignoré : baisse de satisfaction client et détérioration progressive du produit. Ne pas les budgéter, c’est de l’incompétence déguisée en optimisme.

Discretionary CAPEX Les dépenses stratégiques : rénovation de chambres, modernisation du F&B, création d’un spa. Objectif : repositionner, augmenter le RevPAR, capter une nouvelle clientèle. Doit toujours être adossé à un business case ROI/IRR clair.Ici, chaque euro doit avoir un ROI clair, sinon c’est juste de la déco.

Terminal CAPEX La remise à niveau en fin de cycle d’investissement. Objectif : maintenir ou rehausser la valeur vénale de l’actif dans une perspective de revente ou refinancement. Si vous l’oubliez, votre DCF est une illusion, bye, bye

En tant qu’Asset manager hôtelier, notre rôle n’est pas de valider un montant de CAPEX "au doigt mouillé". Mais c’est de comprendre quand, pourquoi, et avec quel retour chaque type de CAPEX intervient. Sinon, nous sommes juste en train de dire au propriétaire : « Voilà vos chiffres ( tu es content)… mais ne les croyez pas trop. »

Mélanger Routine, Discretionary et Terminal CAPEX dans une seule ligne, c’est comme confondre entretien, lifting et chirurgie à cœur ouvert.

Ça simplifie l’Excel, mais ça tue la stratégie.

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